Farmacéutico y arrendador

Generalizar, como suele decirse, es de ignorantes y en materias como la que nos ocupa (fiscalidad) aún más, puede ser, hasta peligroso. Un buen ejemplo lo tenemos en la interpretación que hace La Dirección General de Tributos, en su reciente consulta vinculante V2089-17, emitida el pasado 4 de agosto de este año.

En ella, un farmaceutico que desarrolla su actividad empresarial en una oficina de farmacia, recibe por herencia una serie de inmuebles, los cuales tiene la intención de arrendar. La consulta cuestiona qué requisitos ha de cumplir este último hecho (arrendamiento de inmuebles) para ser considerado fiscalmente como una actividad económica.

Este asunto no es nuevo, ya que, desde hace muchos años, ha existido dicha conflictividad. Es decir, si un contribuyente posee uno o varios inmuebles en alquiler, ¿Cómo declarara los resultados de los mismos: como un rendimiento del capital inmobiliario o como una actividad económica?

En esta reciente consulta vinculante, la particularidad radica, en que el contribuyente en cuestión es farmaceutico titular ya de una actividad empresarial: la propia oficina de farmacia.

La respuesta de la autoridad tributaria es bastante concisa, remitiéndose a la actualización del artículo 27.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre). Dicho precepto, delimita cuando el arrendamiento de inmuebles constituye una actividad económica, estableciendo lo siguiente:

“A efectos de lo dispuesto en el apartado anterior, se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.”

La Dirección General de Tributos argumenta que la finalidad de este artículo es establecer unos requisitos mínimos para que la actividad de arrendamiento de inmuebles pueda entenderse como una actividad empresarial, requisitos que inciden en la necesidad de una infraestructura mínima, de una organización de medios empresariales, para que esta actividad tenga tal carácter.

En relación con el requisito exigido de que el arrendador tenga, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, se debe precisar que sólo se entenderá cumplido si dicho contrato es calificado como laboral por la normativa laboral vigente, cuestión ajena al ámbito tributario, y es a jornada completa.

Por lo tanto, sólo en el caso de que se cumpla el requisito previsto en el artículo 27.2 de la LIRPF, las rentas derivadas del arrendamiento de los inmuebles se calificarán como rendimientos de actividades económicas, con independencia que el consultante continúe desarrollando su actividad de farmacéutico o se encuentre ya jubilado. En el supuesto de que no se cumpla el citado requisito, tales rentas se calificarán como rendimientos del capital inmobiliario.

Por lo que hemos de tener en cuenta, que no existe un “automatismo fiscal”, que convierte a los alquileres cobrados por un farmaceutico titular de una oficina de farmacia, en un resultado de su “actividad económica”. Ya que de no cumplir el requisito antes mencionado (antes de la última reforma fiscal también se exigía un local exclusivamente afecto a dicha actividad de arrendamiento), su tratamiento en la declaración de renta será el de un ingreso procedente del capital inmobiliario.

Existen diferencias notables en que los arrendamientos sean tratados mediante unos preceptos u otros. Uno de los más llamativos lo constituye la amortización fiscal del inmueble. La normativa específica en el caso de rendimientos del capital inmobiliario (inmuebles heredados) que esta:

“…Tendrá la consideración de gasto deducible, en concepto de amortización del inmueble, el 3% del coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en su cómputo el del suelo. En las adquisiciones de inmuebles por herencia o donación sólo podrá considerarse como coste de adquisición satisfecho el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en el inmueble, así como la parte que corresponda a la propia construcción, de los gastos y tributos inherentes a la adquisición del inmueble, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. No obstante, la amortización acumulada no podrá exceder del coste de adquisición satisfecho…”

Por último, hacer mención de la importancia que puede tener para una planificación sucesoria o hereditaria, que el arrendamiento de dichos inmuebles sea considerado o no una actividad económica. El Impuesto sobre el Patrimonio y el de Sucesiones y Donaciones, tendrán que verificar el hecho antes comentado en IRPF, para la aplicación de una serie de bonificaciones fiscales.

Como conclusión, en materia impositiva, si te encuentras en la tesitura del farmaceutico consultante, podrás ser Farmaceutico “y/o” Arrendador, según tengas organizado tu alquiler.

Lo dicho, generalizar en materia tributaria, asunto peligroso.

Juan Antonio Sanchez.  

Economista Asesor Fiscal. Colegiado 7654. 

Socio director TAXFARMA

Fecha de la última modificación: 11/12/2018